Mercredi, Septembre 14, 2011

Pourquoi mettre du garde-corps en toiture de copropriété ?

Comment faire voter ces travaux ?

Le document ci-après est une note informative rédigée par l'un de nos clients, président du conseil syndical de sa copropriété. Cette note a été envoyée aux copropriétaires avant l’AG dans laquelle était mis à l'ordre du jour le vote de l'installation de protection collective contre les chutes de hauteurs.

Cette note peut vous aider à justifier la nécessité de réaliser des travaux lors d’un AG.

Cette note peut vous aider à justifier lors d'un AG la nécessité de la mise en conformité de vos toitures avec du garde-corps fixe ou autoportant :  

Explications

Vous avez pu lire dans la convocation à la prochaine AG que les résolutions XX à XX concernent la mise en place de barrières de sécurité sur les terrasses, bien que celles-ci ne soient pas accessibles au public. Quelques rencontres et appels téléphoniques nous laissent penser que cette opération n’a pas été assez expliquée et commentée.

Cette note a pour objet de vous fournir toutes les informations nécessaires à la bonne compréhension des travaux envisagés.

Pourquoi faut-il absolument voter ces résolutions ?

Il est en effet absolument indispensable de voter POUR ces résolutions compte tenu du risque inacceptable qu’un vote négatif engendrerait. Voter contre ces protections, c’est interdire à terme l’accès aux terrasses pourtant indispensable à tous les intervenants pour assurer les travaux d’entretien et de sécurité de la résidence et qui sont obligatoires (Ascenseurs, étanchéité des terrasses, ramonage et nettoyage des gaines et VMC …). En effet, face aux dangers réels de chutes, une entreprise ou ses salariés peuvent refuser d’intervenir sur une toiture terrasse au prétexte qu’elle n’est pas protégée. C’est ce qu’on appelle le droit de retrait, lequel ne peut être sanctionné par le maître d’ouvrage ou par l’entreprise.

Même dans l’hypothèse où une entreprise accepterait d’intervenir sans que les protections soient en place (situation actuelle), il faut bien comprendre ce qui suit :

En cas d’accident, la responsabilité du maître d’ouvrage (Syndic et donc le Conseil Syndical) et de l’entrepreneur sera recherchée. Pour ce type d’accident des sanctions pénales peuvent être prises notamment en cas de faute inexcusable. Le fait de ne pas mettre en place une protection collective alors qu’il est techniquement possible de le faire pourra, le cas échéant, être considéré comme une faute inexcusable. L’entreprise OU le maître d’ouvrage ont pour obligation de prévenir les risques.

Essayons maintenant de mieux documenter notre appel à voter POUR ces résolutions, et de répondre aux premières questions qui nous ont déjà été posées.

Pourquoi faire ces travaux si aucune loi ne précise que c’est une obligation pour un ensemble immobilier ?

Tout simplement parce qu’il appartient aux entreprises de respecter le code du travail. Mais qu’il appartient aussi au maître d’ouvrage de s’assurer qu’il ne demande pas d’intervenir à une entreprise en sachant qu’un risque réel et mortel existe dans le cas présent. L’employeur est tenu d’assurer la sécurité à ses salariés. Sans cette sécurité, les salariés peuvent refuser d’intervenir (droit de retrait). De son côté le Syndic est tenu de faire réaliser les travaux se sécurité et d’entretien sur les terrasses. Il n’était donc pas nécessaire d’obliger les copropriétés à réaliser ces travaux. Rappelons qu’il en était de même pour l’amiante.

Pourquoi faire ces travaux alors que bien d’autres immeubles n’ont pas ces sécurités ?

Notre résidence n’est pas sécurisée et ce, depuis sa construction et d’autres non plus. Mais certains automobilistes roulent sans permis ou sans assurance. Chacun est libre d’évaluer le risque à sa façon. Le risque en question se caractérise par deux taux : Les chutes de hauteur à partir d’une toiture terrasse présentent un taux de fréquence généralement faible mais un taux de gravité maximum puisqu’il s’agit d’un risque mortel. Les lois évoluent et les comportements aussi. La sécurité dans le secteur du bâtiment est devenue à juste titre une priorité tant les accidents du travail sont nombreux.

La Chambre sociale a dégagé une nouvelle définition de la faute inexcusable, beaucoup plus souple concernant des salariés atteints de maladies professionnelles ou victimes d’accidents du travail, énonçant le principe que l’employeur est tenu, en matière de sécurité à une obligation de sécurité et de résultat. Elle considère depuis que tout accident ou maladie d’origine professionnelle constitue un manquement à cette obligation ayant le caractère de la faute inexcusable lorsque l’employeur avait ou aurait dû avoir conscience du danger auquel était exposé le salarié et qu’il n’ pas pris toutes les mesures de prévention ou de protection nécessaires pour l’en préserver. Nous ne pouvons plus rester en l’état.

Le manquement à cette obligation de sécurité a le caractère de faute inexcusable, au sens de l’article L 452-1 du Code de la sécurité sociale. Enfin, la reconnaissance d’une faute inexcusable a pour effet d’entraîner une majoration de la rente (même article). Cette rentre serait bien entendu à la charge de la copropriété et donc des copropriétaires.

En quoi le Conseil Syndical et la copropriété peuvent être inquiétés ?

Tout syndicat est, dans le principe, géré par trois organes : l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic (sté X) et le conseil syndical (nous). La place réservée au conseil syndical (nous) s’est au fur et à mesure, étendue. Corrélativement, les obligations pesant sur ses membres ont pris de l’ampleur. Si son rôle d’organe d’information et de liaison avec le syndic (sté X) n’est pas ou mal tenu, les membres du conseil syndical peuvent voir leur responsabilité engagée.

Le conseil syndical (nous) est un groupement de personnes qui n’est pas investi de la personnalité morale (ce n’est pas une association, par exemple). Il ne saurait exercer une quelconque action en son nom et, à l’inverse, toute procédure dirigée à son encontre serait irrecevable. Seul, chacun de ses membres est susceptible d’engager sa responsabilité à titre personnel. Toutefois, il n’est pas exclu que la responsabilité soit collective, en ce sens que tous les membres du conseil (ou plusieurs d’entre eux) peuvent s’avérer être fautifs et qu’il se révélera parfois difficile sinon impossible de déterminer précisément la quote-part de chacun dans la faute commise. La responsabilité des membres du conseil syndical sera alors recherchée à titre collectif et, éventuellement solidaire.

Les membres du conseil syndical peuvent être considérés comme fautifs à l’égard du syndicat des copropriétaires (Sté X) qui est en droit de mettre en jeu leur responsabilité contractuelle. Mais ils peuvent être également responsables de faits dommageables causés à des tiers (exemple un accidenté de la terrasse par absence de prudence). Dans cette hypothèse, leur responsabilité est alors délictuelle dans le cadre des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Les membres du conseil syndical sont responsables de leurs fautes contractuelles envers le syndicat pendant « trente ans » prescription de l’action en responsabilité. Les contraintes pesant sur les membres du conseil syndical sont essentiellement caractérisées par une obligation générale de prudence et de diligence. En définitive, pour que la responsabilité des membres du conseil syndical soit engagée, il faudra qu’ils aient eu un comportement manifestement fautif témoignant d’un défaut de prudence (ne pas inscrire les travaux de protection sur les terrasses à la prochaine AGO …) et de diligence (ne pas insister pour que ces travaux soient réalisés le plus vite possible). Mais ce n’est pas tout, hélas.

La responsabilité pénale des personnes morales n’exclut pas celle des personnes physiques auteurs ou complices des mêmes faits … Les copropriétaires ne doivent pas ignorer le risque pour le Syndic (Sté X) d’être condamné au pénal pour les crimes, délits et contraventions pouvant lui être imputé. Autant dire que le syndic peut être responsable d’une faute pénale commise par le syndic mais aussi d’une faute de l’assemblée générale sans faute du syndic.

Ainsi, si l’assemblée générale venait à refuser de voter les résolutions que nous, conseil syndical proposons au titre de la sécurité, il paraît certain que la responsabilité du Syndic pourra, le cas échéant, être mise en cause.

Il a été jugé dans la passé que le syndic pouvait, voire devrait, passer outre au refus de l’assemblée. Mais cette solution n’est pas compatible avec les dispositions du statut de la copropriété, le syndic ne pouvant assurer le financement des travaux.

Ces considérations font rebondir le problème connu de la responsabilité individuelle des copropriétaires du fait de leurs votes. Les juristes voient mal en effet comment les copropriétaires ayant voté favorablement seraient tenus de contribuer au paiement d’une sanction pécuniaire trouvant son origine dans les votes négatifs de la majorité.

Nous sommes ici au cœur de notre problème.

Nous avons trois solutions :

La première consiste à voter CONTRE les travaux proposés.

Si un tel résultat sortait du vote lors de l’AGO, il est évident que non seulement le conseil Syndical démissionnerait immédiatement mais probablement le syndic aussi. La copropriété ne pouvant fonctionner sans ces organes de gestion, un administrateur serait nommé et imposerait très vraisemblablement les travaux (art. x et x du Règlement de copropriété).

La seconde, variante assez irréaliste, serait que le Syndic ne démissionne pas et que seule une partie du conseil syndical démissionne. Dans ce cas, les travaux ne sont pas réalisés. Tant que les entreprises et le CS accepteront de prendre le risque de monter sur les terrasses sans protection, rien ne se passera. Ensuite, soit les entreprises refuseront et il faudra bien faire réaliser les travaux obligatoires, soit un accident arrivera et là il faut savoir :

- Que seuls les copropriétaires ayant votés CONTRE les travaux devront faire face à leurs responsabilités.

- Qu’en matière d’accident du travail (du fait de la copro), les indemnités sont très élevées et estimées actuellement à plusieurs millions d’euros si l’accidenté décède (ce risque n’est pas assurable).

La troisième solution est de voter POURles travaux (mais tous les bâtiments). C’est véritablement ce que nous attendons de vous car c’est la seule bonne solution. Le montant par résident n’est pas si énorme, mais voter contre, c’est mettre la vie d’autrui en danger et c’est véritablement inacceptable.

Si vous venez à l’AGO votez POUR ces travaux. Si vous ne venez pas à l’AGO pensez à bien marquer votre choix pour un vote POUR ou de confier votre pouvoir à une personne qui votera POUR de façon certain (les signataires par exemple).

Si votre pouvoir a déjà été envoyé avec une consigne de vote CONTRE, nous vous demandons de vraiment modifier votre choix. Téléphonez très vite à votre syndic (Sté XX) et demandez un nouveau pouvoir. Cette petite erreur est excusable, voter CONTRE ne le serait plus mais serait aussi condamnable.